第一点、买新房帝王国际售楼部小编我们要打交道的主要是开发商，也就是各大房地产公司。选房产公司除了要看品牌、看实力之外，最重要的还要看资质。
房地产开发领域有传说中的五证，集齐五证才能合法的销售新房，否则都是违法的，这五证分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。听完你肯定头晕了，要把这五证都背下来就已经很不容易了，还要到楼盘现场去一一核实，估计大部分人都做不到。
没关系，大家只要盯着这五证之一《商品房预售许可证》就行了，因为如果前面四证要是不齐的话，大概率是拿不到《商品房预售许可证》的。之所以说这个证重要，是因为买了没有《商品房预售许可证》的房子有三大风险。一是烂尾楼风险很大，道理很简单，开发商证都没拿到就急着卖房，说明了缺钱呗，万一真的资金链断了，房子就只能烂尾了。二是可能被一房多卖，没有《商品房预售许可证》是不能进行网签的，所以理论上开发商把一套房子卖给了几个人只有他自己知道，前面说了这种无证开发商往往缺钱，所以一房二卖风险就很大了。三是没办法过户，手续都不全，产证自然而然的办不下来。所以，没有预售证的房子一定要绕道而行。
第二点就是，在签约阶段，我们要避开一些合同陷阱。
现在的房屋销售合同大部分都是采用的政府定制的范本合同，照理说陷阱不多。但是很多开发商还是会在补充协议或者说是正式合同之前的定金合同中设置一些陷阱。这个时候我们就要擦亮眼睛了。
首先，合同内容尽量不留白。我们经常看到一些格式合同，里面关于价款、面积、交付条件等等一些地方在签约的时候都是空白的。留白又签了字，就代表了你对合同以后添加的内容提前确认了，如果开发商使坏，后果不堪设想。所以第一个原则，合同绝不留白。
其次，重视补充协议。所有的补充协议里都会有这么一句「本协议内容与主合同冲突的以本协议为准」，意思就是补充协议的内容才是最终的依据。那么聪明的你肯定懂了，如果开发商想动手脚，又不能修改前面政府的示范合同，那就只能在补充协议里想点办法了。所以在签约时一定要仔细审查补充协议，特别是其中一些加重购房者义务的条款或者语焉不详的条款。
最后，注重合同细节。对于开发商承诺赠送的阁楼、阳台、飘窗等，需写入合同而且要规定明确；开发商宣传中承诺的泳池、会所、幼儿园、配套等尽量写入合同；开发商的交付的装修条件，使用的硬装家电品牌、主要装修材料等通过清单的方式附在合同后面。要注意约定开发商延期交房的违约责任。同时还要给自己留点余地，例如按揭贷款如果不能按时办理，则买房可以要求退房，等等。
第三点是，要学会识别虚假宣传，并且保留证据。
房地产行业的广告可谓套路十足，挨着条小水沟就是「水岸名邸」，小区里有几个水池子就叫「东方威尼斯」，地段不好的叫「远离城市喧嚣」，挨着闹市的叫「坐拥城市繁华」，只有现场看房后才能发现宣传和现实的差距，真是让人哭笑不得。
但是从法律上来说，这些所谓的夸张宣传并不是所有的都可以一笑了之的，如果开发商广告、宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，是有法律效力的。比如在上述宣传中已经明确、具体的告诉我们小区的绿化、泳池、花园、装饰装修分别是怎么样的，而事后发现这些约定都没有实现的，那么可以购房者也是可以要求开发商履行约定或者承担违约责任的。
所以在买房时，购房者需要提前搜集开发商对楼盘的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，这些资料中很多都可以被认定为法律上的要约，可以视为合同的一部分，也是以后维权的证据。
二手房买卖最首要问题就是要看清楚权属。
前段时间李先生就因为买房时没有把权属搞清楚遇到了一些烦心事：李先生在2018年4月中旬看中了一套大户型。此房的业主是夫妻双方两人。从看房到签约，大半个月的时间里，和他见面的始终是女方黄小姐，而男方龚先生仅在最初看房时见过一面，之后就再也没见到了。黄小姐声称老公出差很忙，卖房时由她一人签字即可。李先生一时心软，觉得上次见到她和老公相处在一起很恩爱的样子，而且龚先生也表现出十分想卖房的意愿，所以就答应了黄小姐独自签约卖房。当时，李先生交定金8万元并签好买卖合同，没过三天，他却接到龚先生电话，称自己没有同意以商定的价格卖掉房子，并强调这个房子是夫妻婚后共同财产的，他没有签字，合同无效，并拒绝办理房屋过户。因龚先生是房子的共有权人，如果他不同意卖房的话，即使合同有效，也办不了过户，李先生无奈之下只能另寻卖主。
为了避免遇到类似的麻烦，购房时我们一定要看清权属，简单的说就是看清房子是谁的，这里面的门道就大了。一般情况下可能看一看产证，签约人的人和产证上的人一致就行了。但是有些特定情况中，不但产证上的人要签约，产证外的一些人也要签约。比如像李先生一样，购买的房子是房东婚后买的房子，房东自己来签字是不够的，他的配偶也要签字。再比如，几个儿子继承了老人的房子，派个代表来签字也是不行的，这几个子女都要来签约。还有动迁房的买卖，就更加复杂了，一些刚刚补偿到手还没有办下产证的动迁房，所有的家庭成员都要同意这合同才可能有效。这是因为在这些情况下，房子是多个人共同所有的，根据物权法的规定，大家都同意了这个买卖行为才有效，否则就会形成无权处分，最终合同无效，也无法过户，这样买家的资金安全就很难保证了。
第二个问题是一定要让中介帮忙拉产调。
再给大家讲一个案例：四川的杨女士2016年买了一套二手房，但房子住了一年后才发现自己的房子竟然在购买前就已经被原来的房主抵押了，知道房子被抵押之后杨女士就没睡过一个好觉，生怕自己一觉醒来，自己花了半辈子积蓄买的房子就被银行收走了。
为了避免遇到杨女士相同的遭遇，咱们购房前一定要让中介帮忙拉个产调，所谓的产调就是产权调查，主要是为了查清房子是否已经被抵押或者被法院冻结。如果已经被法院冻结，那这样的房子是肯定不能买了。如果有抵押的话，就要看清楚是买房时在银行做的按揭抵押，还是因为经商、借贷等其他原因进行的抵押。如果是后者就需要格外小心了。所以，在产调拉出来之前，我们建议不要向中介支付任何的费用，包括定金、意向金等等，因为一旦支付了万一房子存在抵押或冻结，这些钱想要要回来，就只能和中介进行扯皮了。
最后要了解房屋的租赁情况。
咱们还是通过一个小案例来讲述：张先生有套房屋一直出租，最近打算将其出售。经介绍张先生找到了买主王某，张先生遂通知租客租赁期满后不再续约，谁知租客表示他也有意购买该房，而张先生未通知他与第三人的签约无效，还声称要向法院起诉。
法律上有个规定叫「买卖不破租赁」，意思是房子的买卖和房子的租赁是两码事，就算房子不断的转手，那么接手的新房东也要继续履行原来的租赁合同，等合同到期后才能自己使用。所以在如果自己急用房，那么有租客的房子就要慎重考虑。而且，买已经出租的房子，还要防止租客来搅局。《合同法》规定，租客在房东卖房时享有优先购买权，也就是说，房东在卖房时首先要征得租客的意见，如果租客不愿意按照同等价格等条件购买时，房东才能卖给他人。刚才的案例中张先生的租客就是用的这一法律规定主张自己可以优先购买张先生的房子。所以卖房时一定要让租客书面放弃优先购买权，然后再和房东签合同。当然如果你觉得这个问题太麻烦了，也可以简单粗暴的让房东先跟房客协商解除了租赁合同后，再来和你签约。
