谈到房价，给人们的第一印象就是“涨，一直都在涨”。其实房价也并不是没有下跌过，2014年到2015年就是楼市的一个低点，那时楼市库存居高不下，房子售价也不断降低。然而那时人们觉得房价实在太高，认为房价已经不可能再继续上涨了。但是后来的事情大家也都知道了，随着国家出台各种各样的救市政策，比如去库存政策、买房补贴、鼓励农民进城买房、降低首付比例和房贷利率等等，房价又开启的新一轮的房价大涨。可以说，在2016年之前不少人还都买得起房子，但是2016年之后，没有买房子的人很多都买不起房子了。
相反的，随着2016年全国房价大涨之后，购买的人都多了起来，有投资客也有刚需。就算是买不起房子的刚需，也宁愿借钱买房，甚至又出现了合伙投资房产的现象。可以看出，这就是所谓的“买涨不买跌”。润江府售楼部小编但是随着房价的大涨，房价已经严重超出的居民的收入水平，房地产行业也慢慢脱离了民生，成为了一个投资炒作盛行的行业。面对这种情况，在2016年9月份国家开始了对房地产行业调控，这一调控就是4年多，到目前为止，国家对调控政策没有丝毫放松的迹象，并且调控的范围越来越广，调控的力度也越来越大。
在国家对房地产行业调控之初，房价依然在继续上涨，因为很多人认为就是因为调控才说明住房需求很大，房价还有继续上涨的空间，不然国家为什么需要调控呢？一旦调控政策放松，房价还会继续大涨。这个观点并不是全部都是错的，因为调控放松之后，房价真有可能继续大涨，但是并不是因为住房需求大，而是因为炒房客太多。根据今年年初央行调查组给出的数据，我们国家96%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均1.5套。说明总体住房资源上现在已经过剩了，就算现在市场中还有很多没有房子的刚需，这也是因为炒房客囤积了大量房产所致。因此，人们继续看涨房价其实是建立在可以继续炒作房产的基础上。
但是这次国家对房地产行业的调控是以“房住不炒”为基调，就是为了打击炒房行为。因此，在2019年央行严查违规资金流入楼市之后，房企资金链压力增大，开始频频出现降价现象，这彻底打破了炒房客投资房产获利的现象。可以说，在2019年下半年，房企就已经不再坚持不降价了。到了今年9月份，央行和住建部出台“三条红线”新规，旨在降低房企的负债率，对于未来高负债房企实施限制融资的手段。如果一个房企触碰了其中一条规定，那么这个房企每年的有息负债就不能超过10%；如果触碰了其中2条规定，那么房企每年的有息负债增速就不能超过5%；如果3条规定全都触碰了，那么房企就不能增加有息负债。最后，就算房企的负债率完全符合“三条红线”，房企每年的有息负债增速也不能超过15%。
并且现如今，绝大部分房企的负债率都不符合“三条红线”规定，在全国排名前30的大型房企中，仅有5家房企完全符合规定，但是这5家房企不是国企就是有国企背景。在剩余25家房企中就有9家房企完全不符合“三条红线”的规定，其中不乏那些知名的龙头房企。因此，绝大部分的房企都因此“三条红线”对目前大部分高负债的房企来说压力都非常大，这也就直接导致了“金九银十”的降价促销潮，房企们面对国家调控政策，这次是真的彻底“投降”了。今年以来，全国很多城市的房价都出现了明显下跌，比如北京、天津、郑州、武汉、青岛等城市房价下跌幅度都不小。另外，全国大部分城市的二手房市场都出现了大量抛售现象，实际售价也出现了明显的下跌。
面对目前楼市房价的走势，刚需购房需要冷静，不能盲目的相信房价还会有继续大涨而抄底，也不能盲目的认为房价会持续下跌而不购买房子。对于房价的走势，购房者一定要根据国家调控政策有一个合理的判断。首先，现在房价已经严重偏高，住房资源也过剩，并且国家也在不断打击炒房现象，因此房价已经没有了大涨的基础，就算是经济发达、人口不断流入的城市，这几年的房价随着住房需求的增加也只会缓慢上涨。那么对于房价可能下跌的城市，房价到底可以下跌多少呢？房价下跌的底线到底在哪里呢？对此，两位房产大佬交底了。
首先是融创集团的董事长孙宏斌，在2019年年底融创集团的年会上，面对记者的提问，融创集团董事长孙宏斌回答：“如果房价下跌超过30%，那我们（房企）就都死了”。可以看出，孙宏斌的意思很明白，就是房价下跌幅度超过30%，所有的房企都会因此而倒闭；然后是另外房产大佬潘石屹也曾经回答过这样的问题，潘石屹认为，如果房价下跌的底线是20%，如果超过这个底线，那么大部分房企将不复存在。虽然这两位都是从事的房地产行业，但是也不会在这个问题上面胡乱发表没有根据的言论。润江府售楼部小编所以孙宏斌和潘石屹说的都是真心话，也都是真实的数据。那么可以看出，房价下跌的底线应该就是20%。
很多人会疑问，为什么房价可以短时间内翻倍大涨，但是房价下跌时就不能超过20%了呢？这是因为挣钱时都是购房者出的钱，挣钱谁会有风险呢？但是降价时，降低的是开发商净利润，开发商在开发一个项目时，都是通过融资贷款的方式高杠杆运营的，负债率非常高。一旦房价下跌超过一定比例，房企就可能出现资不抵债的情况。所以房价下跌太多，可能引发系统性的金融风险。
那么，房价下跌的底线真的就是20%吗？在笔者看来，这是房地产行业总体性的底线，所以购房者也不能按照这个标准来判断房价的走势。因为对于一些中小型城市，这几的房价没有经济、人口和产业的支撑，这里的房价就犹如空中楼阁。就比如北京周边的环京房，这几年房价基本上都已经从高点下跌了一半还不止；还比如鹤岗、玉门和阜新这类城市，房价也在不断创新低。
对于刚需来说，只要是生活在经济正常发展的城市，现在都是购房的好时机。在国家的调控政策下，现如今的房价没有大涨和大跌的基础，这给了很多刚需购房的时间。大家再也没必要担心房价会大涨大跌，调控政策的目的本就不是为了打压房价，而是为了稳定房价，让房价在稳定中根据住房需求而上涨或者下跌。并且稳定的房价不但可以打击炒房行为，让房子回归居住属性、房价回归合理水平，还可以稳定经济发展。
